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As palavras da lei

Helena Seixas Jorge
Direito de preferência do proprietário de prédio confinante

Edição de 2003-10-09
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Estabelece a lei que, em caso de venda, os proprietários de terrenos confinantes gozam reciprocamente do direito de preferência relativamente a quem não seja proprietário confinante. Reconhecendo-se para tal efeito ao proprietário confiante a quem não tenha sido dado conhecimento da venda, o direito de haver para si o prédio alienado, substituindo-se ao comprador, desde que o requeira, através de acção judicial de preferência, no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento das condições da alienação e deposite o respectivo preço.

Contudo, esta regra da preferência admite excepções, e uma delas, que abordaremos no nosso caso judicial de hoje, verifica-se precisamente quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.

Assim, foi em tempos apreciada pelos nossos tribunais uma questão relacionada com estas matérias e que envolveu o Sr. Santos, proprietário de um terreno composto de casa de habitação e terra de cultivo com cerca de 5.000 m2, e o Sr. Almeida, proprietário de um prédio rústico composto de terra de cultivo com uma área de pouco mais de 6.500 m2. Estes dois prédios confrontavam um como outro, e, não fora esse facto, não teriam provavelmente surgido problemas com a venda que o Sr. Almeida a dada altura decidiu fazer do seu prédio a um terceiro, o Manuel Bento.

Não se conformando com aquela venda do terreno contíguo ao seu, o Sr. Santos recorreu aos Tribunais, alegando que lhe assistia o direito de preferência na venda do terreno efectuada ao Sr. Manuel Bento, que o pretendia para si nas mesmas condições, afirmando também que nada lhe fora comunicado pelos vendedores quanto à intenção de proceder àquela venda, nomeadamente por forma a que ele pudesse ter exercido o seu direito de preferência antes da efectuação da escritura de compra e venda.

Relativamente a tal pretensão vieram o vendedor e o comprador Manuel Bento alegar que haviam oportunamente comunicado o projecto de venda ao Sr. Santos e que este não se havia mostrado interessado, bem como contrapor ainda o facto de o terreno ter sido comprado com a finalidade de o destinar a construção urbana, inclusivamente fazendo prova da apresentação de pedido de viabilidade de loteamento junto da competente Câmara Municipal ao qual havia sido entretanto concedido parecer favorável.

A questão que se colocava era precisamente a de saber se assistiria ao Sr. Santos o direito de preferência na venda ou se, pelo contrário, e pelo facto de o terreno alegadamente se destinar a construção urbana, uma tal situação recairia no âmbito da excepção prevista na lei.

Refira-se que a questão era controversa uma vez que o prédio vendido sempre tivera utilização agrícola e como tal havia sido vendido, constando mesmo da respectiva escritura de compra e venda como “prédio rústico”, nada se mencionando naquela escritura quanto ao fim a conceder ao prédio.

Apesar de não ter ficado provado que os vendedores haviam dado conhecimento da venda e das respectivas condições ao Sr. Santos, ainda assim o Tribunal decidiu julgar improcedente a acção de preferência por aquele instaurada e absolver os réus do pedido considerando que o mesmo, enquanto proprietário confinante, não tinha neste caso direito de preferência uma vez que o prédio vendido se destinava a construção urbana, não relevando portanto o fim a que o prédio estava afecto à data da alienação, mas sim o destino que o comprador pretendia dar-lhe, e que este destino não tinha necessariamente de constar da escritura de compra e venda, podendo provar-se, como neste caso o foi, por outros meios.

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